最近写了小三房卖不出去的文章，热评第一条是房地产的黄金时代已经过去了，但要我说更准确的其实是房地产的需求开始转型了。

图源：真叫卢俊

这个需求反馈到市场端，千言万语汇成一句话，叫做户型越大、卖得越好。

这句话在一手市场更为极致，数据上也已经有了印证。

中指院报告显示全国30城里，有20个城市的大户型成交都在上升（把144㎡作为分界，超过的统一算作大户型）。

而市占20%以上的城市，就有11家。等于全国超过三分之一的城市，每天的市场都在真实反映着这句话。

数据来源：中指研究院

大，确实成了当下一手的强力主题。

甚至长沙、杭州、合肥，很多二线城市的一手大户型卖得比上海还要好。

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不只144㎡，今年的一手成交在面积上几乎没有上限。因为主力144㎡以上户型卖得好其实已经不稀奇了，越来越多的高层、多层都有一个统一的动作——继续做大做强。

当下的上海就是如此。大到什么程度呢，各位可以直接看标红的部分：

信息来源：网络公开，仅供参考

200-400多平的面积，上海壹号院仅仅拿来做三房，超过目前市面上一个三房应该匹配的面积段。

今年三期预告中5房的面积段更是站上了1010㎡。

来源：新房摇号助手

什么概念？

要知道年前卖爆的露香园号称天际大宅也才882㎡的水平，这才过去5个月，天际线就被刷新了。

但就是这样大到夸张的户型，还能卖得越来越好，爆表的认筹率说明一切。

数据来源：新房摇号助手，截至4月4日17：00

比如内环内的金陵华庭一期上个月开盘，起步户型是270㎡四房，均价18.9万/㎡。

结果158套房源吸引了310多组客户，相当于2个人去抢一套房子。甚至中外环的浦开云璟因为户型尺度做得够大，认筹率更是接近300%。这次四期的152㎡四房五开间朝南，面宽就有16.45米。不仅要做大还要大得全面， 每次抢房热度都非常高。

而且这些大户型房源开链家渠道的也很少，基本是不愁卖的。

至于其他城市，其实比上海还夸张。不仅成交上卖得更好了，面积也在不断突破。

中指院数据中，今年春天长沙大户型成交占比33%，力压20多个城市成为第一。

合肥位居第二，大户型成交占比28%。以及我们熟悉的杭州，都比上海的15%要高出2倍左右。

数据来源：中指研究院

拿合肥来说，主城区大户型起步面积已经来到140㎡，不乏200㎡、300㎡的房源。

尤其近三年大户型占比不断增加，到去年上半年合肥160㎡以上的房源占比已经提高了14%。

数据来源： 世联行

像高速地产的壹品森境小区，主打建面就在225-229㎡，招商玺项目面积段200-320㎡.....几乎全是高端大平层。

甚至这次都没统计上榜的二线城市佛山，过去3年的大户型成交走势也是这样的：

据佛山房产综合统计，去年全市200㎡以上新房共成交了超1680套，还有500㎡左右的超级大户型，也成交了接近50套。

更不用说大平层卷成麻花的杭州了，300㎡-500㎡只能是普通水平，个别顶级大平层如观云钱塘已经把面积拉到了600平，甚至最大面积是一套1258平的跃层。

可见二三线城市的购房者对于更大面积的热情，远比我们想象中高得多。

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更神奇的一点，卖得好的同时还能卖得更贵。

之前我们统计过上海大户型确实能卖得更贵，同一个商品房小区的一房一价大户型往往单价更高。

不过普遍价差只在一两万左右，不算太多。

但放在全国情况完全变了，你会发现大小户型之间价格落差极大。

最典型的依然是杭州，一边是主城区普遍均价在4万水平线上，核心区如钱江新城、申花来到6万。另一边一手大户型单价越卖越高。

2024年初单价还在4万左右，但转过年到3月，突破6万奔向7万的势头已经有点拦不住了。

底图：大平层研究院

尤其几个代表大户型新盘基本都是高价入市，哪怕一些盘还在限价，比如玉澜月华精装67500元/㎡也属于上半层的价格了。

锦绣公馆单价来到85432元/㎡，更是少见。而最极致的观云钱塘，过去5年从首开单价的5万+到7万+再到10万以上。

2021年单个房源更是冲出一片天，04户型单价来到12-15万/㎡，直接站上了杭州豪宅的第一阵营。

图源：一言楼市

各位可能以为只是杭州这样，毕竟如今的杭州正站在流量风口，价格往上冲一冲也不值得大惊小怪。但我没想到现在连县城大户型都是如此。

这两年我们团队走访了好多次义乌，发现这里一手市场已经不亚于上海的热闹了，尤其价格上很难不被震惊。毋庸置疑，这就是世界义乌的实力。

数据来源： 小若好房 ，仅供参考

一手大户型的价格正在比肩一线，把大名鼎鼎的杭州都挤下去了。

义乌人拿下几千万的房子和买瓶水一样简单，最大的房子都得用抢的。

数据来源：网络公开，仅供参考

最高单价突破7万/㎡的八都万境观云，联排从拿上桌到售罄，只用了18秒。

绿城凤起潮鸣单价6万，半年销售额破60亿，成了整个金华市的2024销冠盘。

这些被哄抢的楼盘总价基本在1500-3500万左右，最高单价也已经接近9万，和上海很多内环豪宅一个水平。

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所以为什么一手大户型会这么受宠？

我们站在全国视角上来看待这件事，你会发现——虽然2024年大户型供应已经在逐渐增加，但本质上前几年就是一个供应不足的时期。

CRIC数据也显示，在2020年附近的这5年，全国200㎡以上的大平层产品确实存在供不应求的情况。

我选取了其中5个比较有代表性的城市：

数据来源：克而瑞及公开信息，仅供参考

从供求比来看，一般供应/成交的数值＜1就说明供不应求了。

但北京差不多仅为0.57，包括上海也是，0.6也没高到哪里去。

过去5年排除别墅全上海新房供应了超过32万套。

数据来源：网上房地产

2024年以前， 195平以上的商品房供应占比没有超过3%的。

2021年成都200㎡以上大平层供应2148套，结果成交了2589套，供求比0.8左右。

包括深圳，2016年200㎡以上的大平层供应占比还在2.94%，到2024年7月已经仅剩1.86%了。

所以稀缺是真的稀缺，与此同时，市场的客群也在变化，对大户型有了更多标准。

当下的单身新贵，对大户型的选择要求不同以往，哪怕一个人住也普遍需要更大空间。前几年的中兴路一号，100㎡面积做成了一房就是最好的例子。

除此之外就是家庭需求了，上个月我们去杭州的观云钱塘市调，客群中一半以上都是二胎、三胎家庭。

其中二次置业的多孩家庭比例甚至达到73%。

数据来源：观云

这些意向客户对面积的要求几乎是刚性需求，甚至会有三代同堂的情况。

于是一步到位的超大户型就成了他们的最好选择，比如300㎡、500㎡……

数据来源：观云

当然这些客群选择大户型产品，往往也都奔着另一个目标而去：投资。

而当下越大的户型越抗跌已经是公认的事实了。拿深圳的绿景公馆1866来说，大户型房源的表现几乎是一根定海神针。2016年成交均价8-9万/平，大户型的160平房源成交价才破10万。

过去三年，类似的大户型一直稳定在8万水平，虽然也落了下来，但在深圳这三年跌幅只有10%已经相当有实力了。

最关键的是今年初市场回暖后迅速反弹，重回9万。

包括在上海，涨得最多、跌得最少也成了大户型才有的待遇。

只能说这波大户型赢得很彻底。

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更本质一点看，大户型带来的居住体感也是完全不同的。

比如前面提到的上海壹号院350㎡做了四房，整体面积放大后，横向客厅也就有了这样的开阔感，客餐厅面积近百平，开一场House Party轻轻松松。

350㎡4房样板间实景，图源网络

虽然只是一个功能空间，但也突破了面积的约束尽可能放大尺度，这样的大户型住起来一定是更舒适的。

还有一些户型竟然还有面积做情绪空间。

最私密的主卧是一个天然的情绪场，这一点在成都璞逸锦江的235平户型中有了极致的表达，回到卧室后，首先通过的是一个十字型衣帽间，仪式感无限放大。

然后最精妙的部分来了，衣帽间背后还设计了一处水吧台。

换好家居服可以在这里调一杯酒，再走到沙发休闲区自己小酌一杯或两人对饮，最理性的建筑却把感性生活空间做到了极致。

也因为足够大，很多空间可以拿来浪费。

比如观雲，走进1258㎡顶跃，江景最好的一层中间做了一个旋转楼梯，不为别的，只为一种拾级而上的尊贵感。

因为大，所以有了这一切的可能。

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前几天还在跟各位讨论小户型渐渐被抛弃，今天的数据里大户型已经成了主角且登场更为隆重。

从这个前后数据脉络我们可以看到一个更清晰的画面：一方面现在小户型确实存在很多问题，面积段的拥挤、过量的供应、伪三房的层出不穷，都在让这类产品此时此刻渐趋黯淡；另一方面今天的大户型成交数据又代表改善需求的强势崛起。

所以未来画面大概是这样的：普通单身人买小户型或者一大半去租房。而普通家庭去买大户型，甚至在当下市场仍具性价比的时刻去买更大户型，直接一步到位。

比如杭州中介告诉过我那边核心小区四房是不够卖的。

你会发现这波大户型背后的家庭客户也不单单是为了投资，更多的其实是10年、30年之后的长久居住。

总之无论各位选择大户型还是小户型，每一类产品都承载着不同时期的价值。关于未来的居住画面，当下也已经逐渐清晰了。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：余奔雷，36氪经授权发布。