蓝鲸新闻7月18日讯（记者 崔陆鹏）太盟等近600亿元的新战投资金到位缓慢，万达不得不在过去的十余天内连续出售东莞厚街、烟台、宜春三座万达广场，以缓解现金流压力。
不仅是万达，上半年，万科正在执行的“一揽子瘦身健体方案”中，大宗资产交易也是关键一步。据万科在近期投资者关系活动中透露，从年初出售七宝万科广场50%股权，到转让上海南翔印象城MEGA的48%股权，上半年实现资产交易回款93.4亿元。
“两万”瘦身融资仅是行业缩影。如今，在融资到位资金下行、销售回款不畅之下，出售核心资产成为大部分房企确保现金流安全的重要手段。
经营性物业更受投资人青睐
中指院数据显示，2024年上半年房地产行业并购共79宗，总规模约为689亿元。其中，住宅开发类并购38宗，规模约为390亿元。
上半年出让的大部分资产包来自于出险房企。据蓝鲸新闻不完全统计，上半年包括融创中国、旭辉集团、中国奥园、佳兆业、金科、远洋集团、俊发地产、合景泰富在内的多家出险房企，都有出售项目股权以冲抵债务，获取资金的动作。
其中，4月，融创中国以5.4亿元出售象融合置业51%股权及相关债权予重庆象屿置业及其关联方；旭辉集团出售昆明和广房地产开发有限公司50%股权予合作方新希望地产；5月，中国奥园拟3.91亿港元出售加拿大多伦多M2M项目部分股权。
另外，上半年，万科、万达、路劲、卓越置业、新世界发展、金融街等未出险房企也有向金融机构及关联公司出售资产。
除住宅开发项目外，房企核心运营类资产同样被摆上货架。5月，金融街向控股股东金融街集团的孙公司北京金昊房地产出售惠州喜来登酒店与金融街津门（天津）置业有限公司100%股权及债权。出售两间酒店资产，能够为金融街回笼资金7.92亿元。
6月，远洋集团转让北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，总代价40亿元，由中国人寿、太古地产联合接手；同月，融创出售济南文旅城中自持物业资产，涉及济南融创文旅城施柏阁酒店与济南融创文旅城国际会议中心资产。
据中指院统计，上半年房企收并购中，商业、文旅、其他多元化业务共计41宗，已超过住宅。
“这与投资者对于具有稳定现金流和长期增值潜力的资产更为青睐有关。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜介绍，在上半年收并购市场中，运营类资产行业也有所变化，商业、商办遇冷，酒店及公寓资产成为新宠，分别以9%的交易占比，并列第三位 。
“近两年长租公寓是投资者青睐的资产类型。”第一太平戴维斯华北区投资及资本市场部负责人李健透露，由于受到政策大力扶持，自保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围以来，多了明确的退出渠道，使投资者多了一层保障。
预计下半年收并购仍将活跃
上半年，在房地产行业收并购市场中，房企在出货，AMC机构、险资等持续接盘。
4月初，北京万达广场实业有限公司发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，接手方为新华人寿与中金资本；6月，阳光人寿通过苏州联商壹号商业管理有限公司成为合肥万达广场商业发展有限公司的全资股东。
据天眼查显示，前述发生在近期的烟台万达广场交易中，烟台芝罘万达广场有限公司现股东为坤华（天津）股权投资合伙企业、坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司。其中，新华保险的持股比例高达99.99%。
在住宅开发领域，上半年，信达、中信、东方、长城持续重整出险房企资产。
值得注意的是，地方AMC也在进入该领域。5月8日，深圳资产管理有限公司就接手奥园深圳107发展带城市更新项目。
据天眼查显示，深圳资产成立于2020年4月，是由深圳市投资控股有限公司牵头设立的深圳市第二家地方AMC，其余股东包括万科、罗湖投控、中国国新。
中指研究院研究副总监徐跃进称，地方AMC介入预计将提高存量项目盘活的效率，助力房地产领域风险的持续化解。
“从卖方来看，房地产行业持续调整，部分房企资金仍承压，积极出售资产以优化现金流；但买家收并购行为或相对谨慎，大宗交易市场活跃度的提升仍有赖于宏观经济的恢复。”徐跃进表示，未来一段时间，机构投资人（含AMC、险资、信托等）或将持续关注优质商办物业资产，部分企业基于对消费基础设施公募REITs前景的看好，亦有可能积极收购优质零售商业项目扩充资产池。此外，目前卖家对交易价格的预期有所下降，部分自用型买家或将以较低成本进行资产配置。
“大宗交易市场基本都有年尾的翘尾现象。”李健预计，下半年成交金额将高于上半年，“一般情况下，卖家在经过上半年的询价、谈判并对项目的重新认识后，更容易在下半年和买家达成交易。”
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