作者：余飞

01 | 学区房，顶不住了

北京曾经价格疯狂的占坑学区老破小，价格正在大跳水。

华夏时报最新的报道中，列举了一些案例。

之前什刹海片区300万元以内的基本上买不到房，今年雷锋小学的一百五六十万元的房子都有。黄城根小学的房都有总价200多万元的了。

现在平房都降价了，去年还卖350多万元的，今年就奔二百八九十万元的样子。对应厂桥小学的一间14平米的房源，今年二百五六十万元还卖不出去。十三中附小有一个18.8平米的现在也在卖，去年总价是358万元，今年卖280万元的价格也挺长时间，一直也没卖出去。

当前市场环境之下，平房的市场走势也发生了变更，出现了普遍降价的情况，部分房源降价总额达100万元，部分房源即便降价，也长时间未能成交。

事实上，去年第一财经就发布过一篇针对北京学区房价格跳水的文章《顶级学区房价格大滑坡，20万/平的“老破小”已成过去式》。文章介绍：

与北京排名前三的小学中关村三小对口的万柳书院小区，曾经拍出单价36万元/平方米的纪录，震惊全国。如今中关村三小对应的另一个小区蜂鸟家园，2023年年末，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，对比价格高点时的22.4万元/平方米，大约降了10万元每平方米。与中关村二小对口的五道口小区华清嘉园，高点时期挂牌价突破了16万元/平方米，成交价最高达到了14.5万元，如今成交价跌至11万至12万元/平方米。

曾经天价学区房，如今跳水的局面，比比皆是。

在深圳，位于福田区的老破小深圳八卦岭宿舍，在优质学区的加持下，最高价格被炒到了14万，如今跌至4万元，同时也成为深圳高价学区房跳水的滥觞。

第一财经撰文，给出了一个意味深长的标题“从6万到14万再到4万，深圳八卦岭房价六年涨跌因缘”。

广州、上海、厦门、南京、苏州、杭州等等，不外如是。

02 | 学区房跳水的原因

可能有人说，上面只是一些个案，无法以点带面。好吧，来看一份系统性的价格表。

以我所在的深圳来看，乐有家就经常发布学区房价格的分析报告。今年年初，乐有家就发布过一份深圳学区房楼市年报，其中披露：

过去五年，深圳重点学区楼盘整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米，跌幅26.7%。

深圳六大名校片区楼盘成交均价，从132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌势依旧，很快会整体跌破10万+。

价格重创背后，是需求量的极速萎缩。

分区来看，去年各区成交量中，相较于高点时期跌幅最大的是宝安区，成交量跌幅76.3%。其次是罗湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龙岗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龙华下跌了51.9%。

各片区重点学区房成交均价方面，除了龙岗区，跌幅都在20%以上。

南山区均价从13.74万跌至10.72万，下跌了22%。福田区从12.49万跌至9.41万，下跌了24.7%。宝安区从9.9万跌至7.42万，下跌了25.1%。龙华区从7.95万跌至6.31万，下跌了20.6%。罗湖区从7.57万跌至5.96万，下跌了21.2%。

龙岗区从5.81万跌至4.72万，下跌了18.7%。

上面已经看到，深圳六大名校学区房的价格，已经从2021年高点的13万+跌至去年年末的10万+。

而今年上半年，深圳六大名校片区学区房价格跌至9.27万元，即将跌破9万元。

关键问题来了，学区房价格跳水背后的原因是什么？主要有三个：一个是学区房优质规则改变，一个是大环境改变，一个是人口形势改变。

学区房游戏规则改变，说的便是“教师轮岗制度”。

粗略梳理了一下，目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚合计12个城市官宣，开启教师轮岗。

教师轮岗的目的有两个，一是打破优质教育资源被名校垄断的局面，二是刺破天价学区房的泡沫。

天价学区房，不仅干扰房地产市场的价格，也对教育公平的原则进行了干扰。显然，在这种模式之下，好的学校，好的老师，永远只能是富裕家庭享用。于是，阶层愈发固化，寒门出贵子的事件，越来越少。

在这种背景下，打破僵局的教师轮岗制度应运而生。

所谓教师轮岗，就是老师们不再固定于一个学校教学，而是几年轮动一次。这样的背景下，原本的名校，会因为优质老师的流失而不再名校，原本的普通学校，在一定周期内，轮动到了优质教师资源，实力大增。

清华大学原校长梅贻琦说过，所谓大学者，非谓有大楼之谓也，有大师之谓也。中学小学亦如是。一个学校优质与否，关键在于师资力量。

而教师轮岗制度就是打破名校对优质教育资源，也即对优秀老师的垄断，让买学区房变成了买盲盒，让优质学区房变得不确定。

教师轮岗规则制定最详实、执行最彻底的是北京。

早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区全面开展教师轮岗。

教师轮岗制度，是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑，是一个长期威胁。

北京提出，凡是距离退休时间超过5年，并且在同一所学校任职满6年的正、副校长原则上应进行交流轮岗；凡是距离退休时间超过5年，并且在同一所学校连续工作6年及以上的公立学校在编教师，原则上均应进行交流轮岗。

教师轮岗尽管在大多数城市的执行力度目前还不够，但其震慑作用还是很大，是造成学区房价格的一个因素，但不是主要因素，主要因素还是另外两个，也即大环境改变、人口趋势改变。

03 | 大环境改变、人口趋势改变才是主因

大环境改变方面，就房地产而言，就是全国形成了普跌，且调整已经进入了深水区。

去年商品房销量和销售额已经大跌，直接从“双13”跌至“双11”。

制图：城市财经；数据：国家统计局

制图：城市财经；数据：国家统计局

而今年在去年本就惨淡的销量上，进一步下挫。

国家统计局披露：

1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

来源：国家统计局

去年上半年商品房销售面积为5.95亿平方米，今年上半年销售面积较去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房销售额为6.3万亿元，今年上半年销售额较去年上半年跌了四分之一。

商品房销售面积与商品房销售额双双跌破了“5”，也即上半年商品房销售面积跌破了5亿平方米，销售额跌破了5万亿元。

制图：城市财经；数据：国家统计局

按照这个趋势，今年结束，房地产销量大概率会跌至“双9”，也即销售面积跌至9亿平方米，销售额跌至9万亿。

房价方面，国家统计局披露，6月份一二三线城市，无论新房还是二手的，无论环比还是同比，都在跌。

从机构披露的数据来看，北京的房价已经跌回至2018年。

克而瑞披露，2024年上半年，北京二手住宅成交均价约28834元/平方米，套均总价约257.9万元/套，基本已回到2018年水平。

深圳的二手房均价过去三年从最高时期8万多一路下跌，跌破8万，跌破7万，今年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时代。

乐有家数据显示，7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。

南京过去半年房价就跌了19%，均价跌至2.4万元。

苏州房价已经跌破2万元，6月份成交价为1.89万元/平方米。

广州房价整体回到了2017年。

杭州房价回到了2019年。

至于武汉、天津、郑州、南京，房价至少已经回到了2016年。

大盘皆如此，遑论泡沫巨大的高价学区房。

除了大盘盘整外，人口趋势改变对学区房的冲击，更厉害。

国家统计局数据显示，2023年全国新生儿人口跌至902万人，相较于2016年1785万的高点，下降了49.5%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

且出生人口继续低于死亡人口，去年全国死亡人口1110万人，两者的差值208万刚好是去年人口减少的规模。

新生儿人口减少带来的直接结果，便是生源减少，并已经引发了幼儿园关闭潮。

教育部3月份召开的发布会上公布：

2023年，全国共有各级各类学校49.83万所，比上年减少2.02万所，下降3.9%；各级各类学历教育在校生2.91亿人，比上年减少151.26万人，下降0.52%

学生人数减少，当下主要集中在幼儿园。

2023年，学前教育在园幼儿4093.0万人。这一数据，相比于2022年，减少了534.55万人。

制图：城市财经；数据：国家统计局

从历史数据来看，幼儿园在园人数在2020年就已经见顶，2021年幼儿园在园人数较之前减少了13.06万人，是多年来幼儿园在园人数首次减少。

2022年，在园人数加速减少，减少了177.66万人。在园人数加速减少之下，引发了幼儿园数量首次减少。

教育部公布的数据显示，2022年共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所。

今年3月1日，教育部召开的新闻发布会上披露：

全国共有幼儿园27.44万所。其中，普惠性幼儿园23.64万所，占全国幼儿园的比例86.16%，比上年增长1.2个百分点。全国共有学前教育在园幼儿4092.98万人。其中，普惠性幼儿园在园幼儿3717.01万人，占全国在园幼儿的比例90.81%，比上年增长1.26个百分点。

27.44万所幼儿园，相较于2022年的28.92万所，一年减少了1.48万所。数量已经二连降，且相比于2022年减少的5601所，关停潮明显加速了。

制图：城市财经；数据：国家统计局

这种关停潮，每个人都能切身感受到。这次过年回家，农村的很多幼儿园都关闭了，以前一个镇有好几个幼儿园，现在一个镇基本就剩下一个幼儿园。

北京方面，无论幼儿园人数还是在园人数，都在减少。

北京统计局披露，北京拥有的幼儿园数量见顶于2021年，当年有2000所幼儿园，2023年减少至1991所。幼儿园在园人数2022年为57.42万人，2023年减少至51.5万人。

深圳的幼儿园招生人数和在园人数于2021年见顶，已经连续两年下降。

2021年幼儿园招生人数19.28万人，2022年降至17.57万人，2023年数据未披露。2021年幼儿园在园人数59.76万人，2022年降至57.17万人，2023年降至55.51万人。

制图：城市财经；数据：深圳市教育局

除了幼儿园，小学、初中、高中、大学的学生人数仍在增加。

但是，这种趋势很快会延伸到小学，2017年新生儿人数开始减少，那一年出生的孩子今年已经7岁了，已经上小学了。

从今年开始，小学在校生人数大概率会接棒幼儿园人数开始减少。

事实上，人口率先减少的东北地区，早就出现了小学生荒。

财新网不久前发布的封面报道显示：

2013年至2022年十年间，黑龙江消失了近六成、合计1900余所小学；吉林消失了近五成、合计2600余所小学；辽宁也消失了2200余所小学，降幅近一半。

学校消失速度如斯背后，当然是生源不断减少的结果。

以人口减少规模最大的黑龙江省来看，该省小学在校生人口2012年有186.8万，2023年跌至106万人，十二年减少了80.8万。

辽宁小学在校生人数从2012的213万减少至2023年的199.4万，十二年减少13.6万。

吉林过去十二年小学生人数减少了32.87万。东北三省过去十二年小学生合计减少了127.27万人。

制图：城市财经；数据：辽宁、吉林、黑龙江省统计局

东北只是先行而已，全国人口正在加速减少，学生荒会蔓延至全国。

我在文章中一直在强调，人口是楼市的基石。市场也有一个论断，楼市短期看金融，中期看土地，长期人口。

人口趋势的改变，对楼市尤其是对高价学区房的冲击，是一个持续且漫长的过程，这个利空会持续作用下去。