作者:余飞
01 | 学区房,顶不住了
北京曾经价格疯狂的占坑学区老破小,价格正在大跳水。
华夏时报最新的报道中,列举了一些案例。
之前什刹海片区300万元以内的基本上买不到房,今年雷锋小学的一百五六十万元的房子都有。黄城根小学的房都有总价200多万元的了。
现在平房都降价了,去年还卖350多万元的,今年就奔二百八九十万元的样子。对应厂桥小学的一间14平米的房源,今年二百五六十万元还卖不出去。十三中附小有一个18.8平米的现在也在卖,去年总价是358万元,今年卖280万元的价格也挺长时间,一直也没卖出去。
当前市场环境之下,平房的市场走势也发生了变更,出现了普遍降价的情况,部分房源降价总额达100万元,部分房源即便降价,也长时间未能成交。
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事实上,去年第一财经就发布过一篇针对北京学区房价格跳水的文章《顶级学区房价格大滑坡,20万/平的“老破小”已成过去式》。文章介绍:
与北京排名前三的小学中关村三小对口的万柳书院小区,曾经拍出单价36万元/平方米的纪录,震惊全国。如今中关村三小对应的另一个小区蜂鸟家园,2023年年末,一套52平方米的开间成交总价回落至617万元,单价11.9万元/平方米,对比价格高点时的22.4万元/平方米,大约降了10万元每平方米。与中关村二小对口的五道口小区华清嘉园,高点时期挂牌价突破了16万元/平方米,成交价最高达到了14.5万元,如今成交价跌至11万至12万元/平方米。
曾经天价学区房,如今跳水的局面,比比皆是。
在深圳,位于福田区的老破小深圳八卦岭宿舍,在优质学区的加持下,最高价格被炒到了14万,如今跌至4万元,同时也成为深圳高价学区房跳水的滥觞。
第一财经撰文,给出了一个意味深长的标题“从6万到14万再到4万,深圳八卦岭房价六年涨跌因缘”。
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广州、上海、厦门、南京、苏州、杭州等等,不外如是。
02 | 学区房跳水的原因
可能有人说,上面只是一些个案,无法以点带面。好吧,来看一份系统性的价格表。
以我所在的深圳来看,乐有家就经常发布学区房价格的分析报告。今年年初,乐有家就发布过一份深圳学区房楼市年报,其中披露:
过去五年,深圳重点学区楼盘整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米,跌幅26.7%。
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深圳六大名校片区楼盘成交均价,从132490元/平方米,跌至100741元/平方米,下跌了24%。而且跌势依旧,很快会整体跌破10万+。
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价格重创背后,是需求量的极速萎缩。
分区来看,去年各区成交量中,相较于高点时期跌幅最大的是宝安区,成交量跌幅76.3%。其次是罗湖,下跌了70.8%。南山下跌了69.6%,龙岗下跌了59.6%,福田成交量下跌了55.8%,龙华下跌了51.9%。
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各片区重点学区房成交均价方面,除了龙岗区,跌幅都在20%以上。
南山区均价从13.74万跌至10.72万,下跌了22%。福田区从12.49万跌至9.41万,下跌了24.7%。宝安区从9.9万跌至7.42万,下跌了25.1%。龙华区从7.95万跌至6.31万,下跌了20.6%。罗湖区从7.57万跌至5.96万,下跌了21.2%。
龙岗区从5.81万跌至4.72万,下跌了18.7%。
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上面已经看到,深圳六大名校学区房的价格,已经从2021年高点的13万+跌至去年年末的10万+。
而今年上半年,深圳六大名校片区学区房价格跌至9.27万元,即将跌破9万元。
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关键问题来了,学区房价格跳水背后的原因是什么?主要有三个:一个是学区房优质规则改变,一个是大环境改变,一个是人口形势改变。
学区房游戏规则改变,说的便是“教师轮岗制度”。
粗略梳理了一下,目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚合计12个城市官宣,开启教师轮岗。
教师轮岗的目的有两个,一是打破优质教育资源被名校垄断的局面,二是刺破天价学区房的泡沫。
天价学区房,不仅干扰房地产市场的价格,也对教育公平的原则进行了干扰。显然,在这种模式之下,好的学校,好的老师,永远只能是富裕家庭享用。于是,阶层愈发固化,寒门出贵子的事件,越来越少。
在这种背景下,打破僵局的教师轮岗制度应运而生。
所谓教师轮岗,就是老师们不再固定于一个学校教学,而是几年轮动一次。这样的背景下,原本的名校,会因为优质老师的流失而不再名校,原本的普通学校,在一定周期内,轮动到了优质教师资源,实力大增。
清华大学原校长梅贻琦说过,所谓大学者,非谓有大楼之谓也,有大师之谓也。中学小学亦如是。一个学校优质与否,关键在于师资力量。
而教师轮岗制度就是打破名校对优质教育资源,也即对优秀老师的垄断,让买学区房变成了买盲盒,让优质学区房变得不确定。
教师轮岗规则制定最详实、执行最彻底的是北京。
早在2021年,北京率先在东城和密云两个区试点,当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份,北京更是直接梭哈,全市16个区全面开展教师轮岗。
教师轮岗制度,是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑,是一个长期威胁。
北京提出,凡是距离退休时间超过5年,并且在同一所学校任职满6年的正、副校长原则上应进行交流轮岗;凡是距离退休时间超过5年,并且在同一所学校连续工作6年及以上的公立学校在编教师,原则上均应进行交流轮岗。
教师轮岗尽管在大多数城市的执行力度目前还不够,但其震慑作用还是很大,是造成学区房价格的一个因素,但不是主要因素,主要因素还是另外两个,也即大环境改变、人口趋势改变。
03 | 大环境改变、人口趋势改变才是主因
大环境改变方面,就房地产而言,就是全国形成了普跌,且调整已经进入了深水区。
去年商品房销量和销售额已经大跌,直接从“双13”跌至“双11”。
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制图:城市财经;数据:国家统计局
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制图:城市财经;数据:国家统计局
而今年在去年本就惨淡的销量上,进一步下挫。
国家统计局披露:
1-6月份,新建商品房销售面积47916万平方米,同比下降19.0%,其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元,下降25.0%,其中住宅销售额下降26.9%。
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来源:国家统计局
去年上半年商品房销售面积为5.95亿平方米,今年上半年销售面积较去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房销售额为6.3万亿元,今年上半年销售额较去年上半年跌了四分之一。
商品房销售面积与商品房销售额双双跌破了“5”,也即上半年商品房销售面积跌破了5亿平方米,销售额跌破了5万亿元。
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制图:城市财经;数据:国家统计局
按照这个趋势,今年结束,房地产销量大概率会跌至“双9”,也即销售面积跌至9亿平方米,销售额跌至9万亿。
房价方面,国家统计局披露,6月份一二三线城市,无论新房还是二手的,无论环比还是同比,都在跌。
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从机构披露的数据来看,北京的房价已经跌回至2018年。
克而瑞披露,2024年上半年,北京二手住宅成交均价约28834元/平方米,套均总价约257.9万元/套,基本已回到2018年水平。
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深圳的二手房均价过去三年从最高时期8万多一路下跌,跌破8万,跌破7万,今年7月份已经跌破6万,回到了“5”字打头时代。
乐有家数据显示,7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。
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南京过去半年房价就跌了19%,均价跌至2.4万元。
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苏州房价已经跌破2万元,6月份成交价为1.89万元/平方米。
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广州房价整体回到了2017年。
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杭州房价回到了2019年。
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至于武汉、天津、郑州、南京,房价至少已经回到了2016年。
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大盘皆如此,遑论泡沫巨大的高价学区房。
除了大盘盘整外,人口趋势改变对学区房的冲击,更厉害。
国家统计局数据显示,2023年全国新生儿人口跌至902万人,相较于2016年1785万的高点,下降了49.5%。
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制图:城市财经;数据:国家统计局
且出生人口继续低于死亡人口,去年全国死亡人口1110万人,两者的差值208万刚好是去年人口减少的规模。
新生儿人口减少带来的直接结果,便是生源减少,并已经引发了幼儿园关闭潮。
教育部3月份召开的发布会上公布:
2023年,全国共有各级各类学校49.83万所,比上年减少2.02万所,下降3.9%;各级各类学历教育在校生2.91亿人,比上年减少151.26万人,下降0.52%
学生人数减少,当下主要集中在幼儿园。
2023年,学前教育在园幼儿4093.0万人。这一数据,相比于2022年,减少了534.55万人。
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制图:城市财经;数据:国家统计局
从历史数据来看,幼儿园在园人数在2020年就已经见顶,2021年幼儿园在园人数较之前减少了13.06万人,是多年来幼儿园在园人数首次减少。
2022年,在园人数加速减少,减少了177.66万人。在园人数加速减少之下,引发了幼儿园数量首次减少。
教育部公布的数据显示,2022年共有幼儿园28.92万所,比上年减少5610所。
今年3月1日,教育部召开的新闻发布会上披露:
全国共有幼儿园27.44万所。其中,普惠性幼儿园23.64万所,占全国幼儿园的比例86.16%,比上年增长1.2个百分点。全国共有学前教育在园幼儿4092.98万人。其中,普惠性幼儿园在园幼儿3717.01万人,占全国在园幼儿的比例90.81%,比上年增长1.26个百分点。
27.44万所幼儿园,相较于2022年的28.92万所,一年减少了1.48万所。数量已经二连降,且相比于2022年减少的5601所,关停潮明显加速了。
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制图:城市财经;数据:国家统计局
这种关停潮,每个人都能切身感受到。这次过年回家,农村的很多幼儿园都关闭了,以前一个镇有好几个幼儿园,现在一个镇基本就剩下一个幼儿园。
北京方面,无论幼儿园人数还是在园人数,都在减少。
北京统计局披露,北京拥有的幼儿园数量见顶于2021年,当年有2000所幼儿园,2023年减少至1991所。幼儿园在园人数2022年为57.42万人,2023年减少至51.5万人。
深圳的幼儿园招生人数和在园人数于2021年见顶,已经连续两年下降。
2021年幼儿园招生人数19.28万人,2022年降至17.57万人,2023年数据未披露。2021年幼儿园在园人数59.76万人,2022年降至57.17万人,2023年降至55.51万人。
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制图:城市财经;数据:深圳市教育局
除了幼儿园,小学、初中、高中、大学的学生人数仍在增加。
但是,这种趋势很快会延伸到小学,2017年新生儿人数开始减少,那一年出生的孩子今年已经7岁了,已经上小学了。
从今年开始,小学在校生人数大概率会接棒幼儿园人数开始减少。
事实上,人口率先减少的东北地区,早就出现了小学生荒。
财新网不久前发布的封面报道显示:
2013年至2022年十年间,黑龙江消失了近六成、合计1900余所小学;吉林消失了近五成、合计2600余所小学;辽宁也消失了2200余所小学,降幅近一半。
学校消失速度如斯背后,当然是生源不断减少的结果。
以人口减少规模最大的黑龙江省来看,该省小学在校生人口2012年有186.8万,2023年跌至106万人,十二年减少了80.8万。
辽宁小学在校生人数从2012的213万减少至2023年的199.4万,十二年减少13.6万。
吉林过去十二年小学生人数减少了32.87万。东北三省过去十二年小学生合计减少了127.27万人。
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制图:城市财经;数据:辽宁、吉林、黑龙江省统计局
东北只是先行而已,全国人口正在加速减少,学生荒会蔓延至全国。
我在文章中一直在强调,人口是楼市的基石。市场也有一个论断,楼市短期看金融,中期看土地,长期人口。
人口趋势的改变,对楼市尤其是对高价学区房的冲击,是一个持续且漫长的过程,这个利空会持续作用下去。
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