原标题:杭州女生去年初“抄底”二手房,一年多亏了100万

潮新闻消息,上周,潮新闻写了《实惨!700多万买的房子挂牌638万卖,“破发”!》一文,读者小柳发评论说:“我去年买未来科技城的二手房想抄底,结果一年时间就亏了100万。”

2022年初买了二手房

以为“抄底”未来科技城

小柳家住闲林,前几年眼见未来科技城房价涨得厉害,却错过了那一波行情,一直有点后悔。

杭州未来科技城航拍图

2021年下半年,杭州二手房市场开始走下坡路,未来科技城板块的房价也不可避免地受到冲击。到了2022年,小柳认为抄底的时机到了:“我感觉跌了半年,可能要到底了,房贷利率都开始下降了,觉得可以下手了吧。”

小柳看了一圈房后,选择了温莎郡。她觉得这小区距离菜鸟总部近,之后出租不用愁。小柳说:“这套房子我是看着房东一路降价30万元,觉得跌到位了才出手的。”

2022年初,刚过完年,小柳签约买下了这套房子,面积85㎡,房屋总价320万元,税费28万元,总共投入348万元。“我们是贷款110万,利率5.7%,当时算低了,之前二套要6%。” 买完房后,她立刻简单装修一番,租了出去,月租金3900元。

一切都很顺利,小柳沉浸在买完房子的喜悦中。

“抄底”抄在了半山腰

一年多跌了100万元

可好景不长,买房后两个月,小柳就发现,“这房价还在降。去年4月份在朋友圈里看到中介发了一套小区同户型85㎡房源,挂牌价才305万元。”

之后房价一直走下坡路,最近小柳发现,小区同户型挂牌最低的房源仅245万元,其余不少房源挂牌价也都在250万~280万之间。“我也跟中介咨询过,他们说我的这套房子想短期成交的话,建议我挂240~250万。”小柳不敢相信,短短一年半时间,账面资产少了100万元。而且房贷利率也下调,现在二套房利率不到5%。

虽然小柳不愿意接受,但也不能改变这个事实。“还能怎么办呢?只能一边出租,一边等‘解套’吧。”

“这两年房子价格一直在降,今年以来降价更明显。”未来科技城一家中介门店经纪人小朱告诉潮新闻记者,“温莎郡年初时候85㎡的房源成交价还有270万左右,现在成交230~240万元。而且成交量很低,一个月顶多成交一两套,少的时候可能一个月都没有成交。”

凤玺云著挂牌截图

小朱说,不止温莎郡,周边新湖菲林,新湖果岭、青枫墅园等楼盘都是这样的情况。就算是去年新交付的“红盘”凤玺云著,也在“破发”的边缘。凤玺云著新房精装限价2.9万元/㎡,曾经4次开盘,每次综合中签率均低于10%。今年6月该楼盘成交了一套二手房,面积129㎡,最终成交单价仅28563元,总价370万元。

小朱还说,未来科技城“三兄弟”之一的未来悦,去年上半年还有房源成交单价超6万元,近期正常楼层成交单价在5万元左右。

潮新闻记者点评:

2021年6月10日,时任中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清说:“押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价。”

经历了一轮大涨的房地产行业,最近两年来始终处于下行周期,预期不振。杭州新房限价,买新房相对安全,但前两年买了二手房的,无疑站在了高位。对于刚需购房者而言,买二手房是自住,账面财富的亏损尽管会影响心情,但自住往往是长期的,总是能穿越周期。而投资二手房的确要谨慎,如同股票一样,很容易抄底抄在半山腰。

延伸阅读

杭州楼市开始花式内卷。6月8日,据界面新闻报道,临安区的华发荟天府卖房送黄金,最新一个批次的房源,119平米的房子返黄金1000克,按最新金价,大约能返现45万元。该区其他楼盘也在卷,有的送装修、送车位、送手机、送物业费。

虽说临平区离杭州主城区有相当的距离,但是杭州的房子这么不好卖了吗?此前网传阿里巴巴大幅裁员、阿里附近“核心楼盘跳水价甩卖”,引发了社会对互联网大厂裁员的再次关注,以及对杭州楼市会否跳水的猜测。

尽管阿里巴巴否认了网帖中的裁员比例,并称2023年需要新招1.5万人,但也承认存在“正常的组织和人员优化”。根据阿里财报,2021年底阿里集团员工数量为25.9万人,到了2023年3月31日,员工数量减少至23.5万人,净减员近10%。

那些从阿里“毕业”的人,真的冲击到了杭州楼市吗?

6月初,《财经十一人》在阿里巴巴总部所在的余杭区实地跑盘了解到,这里的房价近两年明显下跌,有些小区距2021年的高点已接近“腰斩”。2023年初短暂的“小阳春”之后,二手房成交价和成交量又继续下滑,不少小区的跌幅达到了前段时间涨幅的两倍,有的甚至跌至一手房开盘价以下。

但是,多位房产中介和阿里员工表示,阿里裁员并不是杭州楼市量价齐跌的主要原因,而且被裁员工的近况也没有网络炒作的那么惨。但是,也有观点认为,大厂裁员的对楼市的影响要在后半年显现。

虽然目前情势不乐观,但是资深的房产中介对“一时得失”看得很淡。在阿里巴巴总部周边的一名德佑中介表示,在大厂旁边做生意,对未来仍然具有信心。“比如现在阿里拆分成六大业务板块,逐个上市,上市时就会有一批人财富自由,就会买房,拉动那些改善型住房、高品质的小区。对大众市场影响不大。”

“未科三兄弟”之一的阳光城未来悦 摄影:杨立赟

最坏的情况还未出现

近日,在阿里巴巴总部所在的余杭区,《财经十一人》走访了未来科技城的核心楼盘——号称“未科三兄弟”的阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来,在爱橙街上一字排开。

阳光城未来悦的保安表示,最近这几天没什么人进出小区看房。在这个小区外,一条街上共有五家中介,其中三家紧挨着。记者以购房者身份咨询时,我爱我家的一名中介表示,这一片房价确实在下跌,“2021年这个小区单价7万元到8万元,现在只有四五万。”他坦言,很多人在观望,不敢出手,想等房价继续跌。

记者查阅到,阳光城未来悦在2018年首次开盘均价为3万元/平方米,到了2021年,曾有125平的房子最高成交总价达到1050万元,成交单价高达8.4万元/平方米,比买入价高出两倍,是当时的最高纪录。

目前,该小区在链家网上单价最低的是一套低楼层房源,总价350万元,单价3.9万元/平方米。小区房源当前的挂牌均价大约为5万元/平方米。

上述中介介绍,阳光城未来悦通常有100套挂牌,现在,挂牌房源没有变多,但是成交量变少了。“2月、3月成交量还在往上走,4月、5月往下降了,5月我们店只成交了一套。”他说。

在阿里巴巴西溪园区——也就是传统意义上的阿里总部——步行距离10分钟距离的富力西溪悦居,房价也在持续下跌。该小区附近一家德佑的中介称,平台上有一套89平米的刚需房已经挂牌两年,从最初的500多万元,逐步降价到现在的385万元。他感觉,周边的成交量也在变少,现在,他的业绩从一个月签两三套,变成了两个月签一套。

张洪 (化名) 在杭州干了十三年的房屋中介,他坦言,“阿里辟谣说没裁员我是不信的”,因为感觉今年前四个月阿里周边的房价较为平稳,从5月开始,特别是阿里裁员消息传出,又开始下跌。但这次裁员的影响可能在6月下旬会比较明显。二手房市场下跌不会突然到底,而是一个过程。张洪比较悲观,他认为目前的房价还没到底,今年都不会太好。

针对阿里裁员,房价下跌,市场上有很多传言,如阿里百万年薪中层断供,卖楼回血等。

但前述德佑中介认为,并没有那么夸张,放出来的房子确实变多了,有些人被裁了就打算卖房回老家,但新挂盘的房主普遍不会一下子放出跳水价,而是都按目前的平均价格挂牌。

迄今为止,他还没有接触到断供的案例。“阿里员工赚钱能力很强,有个客户在阿里妈妈 (阿里集团的大数据营销平台) ,收入非常高,第一年买房贷款70%,第二年就把贷款还完了。”

建平 (化名) 是一位阿里巴巴的前员工,于2022年底被裁。他告诉《财经十一人》,自己背着未来科技城 (阿里总部所在地) 的房贷和其他城市的房贷,每月要还款约4万元。

离开阿里后,他又入职了一家新公司,2023年3月再度被裁,目前处于待业状态。

“去年找工作还行,现在不太好找。”他认为,虽然被裁员后找一份稳定的工作挺艰难,但是存款再顶个两年没啥问题。他的妻子从事电商行业,“收入还不错”,也能为房贷出一份力。

当然,不管是不是阿里,各个行业的公司裁员都会造成部分交易落空。2022年,张洪同事的客户下定余杭区翡翠城的一套房子,交了30万定金,却被裁员,之后客户就算赔了定金,也要放弃购房。张洪替他暗自庆幸:“幸亏没买,去年那套房子650万,今年560万。”

多名在杭州阿里巴巴和北京腾讯总部周边的中介表示,互联网产业是当地房价的核心动力,但是裁员对房价的影响没那么快,而且5月并非第一次裁员,去年开始就陆续发生。

前述我爱我家中介也认为,杭州楼市量价齐跌主要原因并不是阿里裁员,而是从去年开始持续的大盘下跌。

据《钱江晚报》报道,2022年杭州二手房 (不含临安) 成交量为5.4万套,创下6年来新低,相比2021年下跌约33%,相比同样是下行市场的2018年也下跌了25%。2022年杭州市区 (含富阳、临安) 新房成交接近11万套,同样是近6年来最低,同比2021年下降43%。2022年杭州同一小区二手房成交价相比去年,均有10%-30%左右的降幅。

根据杭州贝壳研究院数据,2022年杭州二手房市场约有68%的业主对挂牌房源调价,其中91%的业主选择下调价格。全市二手住宅成交均价从1月起呈波动式下滑,在12月达到全年住宅网签均价最低点。

虽然今年小阳春杭州楼市有反弹,但也是疫情叠加春节被压抑的需求释放。这波刚需购买力得到满足后,楼市的萎靡之态也再次显现。

中指研究院数据显示,最近几个月杭州二手房市场成交规模继续回落,价格跌幅扩大。2月至3月,杭州市区二手房成交套数从5500套升至8100套,4月开始下跌至7500套左右,5月持续下跌,仅成交约4800套。

价格方面,杭州二手住宅价格在2月至4月同比略有上升,而环比逐月下跌,意味着比2022年的情况好,但是“小阳春”之后一直处于下滑趋势。5月二手房价格环比下跌0.23%,跌幅较上月扩大0.1个百分点,同比下跌0.54%。

阳光城未来悦小区外,一排房屋中介 摄影:杨立赟

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