原标题：存量房贷利率今日下调！利率究竟如何调、月供能少还多少？有人一年下来利息支出可节省2万多！

每经记者 肖世清

“这次银行客服经理明确告诉我9月25日后可以下调到4.3%，明年1月后可能还能再降到4.2%。这样每个月可以少还1000余元。”成都的赵先生对记者表示，2022年1月他在成都一家银行签订的房贷合同，贷款金额130万元，当时贷款利率5.88%，算的首套房，近两年陆续降到了5.53%

据央行此前通知，9月25日起，各家银行即将针对存量首套房贷利率进行调整。《每日经济新闻》记者注意到，此前各家银行已纷纷发布关于调降存量房贷利率政策。9月初，工行、农行等多家发布了存量首套住房贷款利率调整细则指出，自动符合相关条件的将批量调整，无需借款人申请。

存量房贷利率下调惠及万千百姓，近期公众对此尤为关注。目前，讨论度最高的两个话题便是“房贷利率究竟如何调？”“每月月供能少还多少？”。对此，《每日经济新闻》记者采访了四川、浙江、山东、上海等地多位贷款用户及银行从业人士，请他们现身说法。

上海有用户房贷利率可调将至LPR不加点

成都的赵先生于2022年1月与当地一家银行签订的房贷合同，贷款金额130万元，当时贷款利率5.88%，算的首套房，近两年陆续降到了5.53%。

赵先生告诉记者：“这次银行客服经理明确告诉我9月25日后可以下调到4.3%，明年1月后可能还能再降到4.2%。这样每个月可以少还1000余元。”

家住宜宾市叙州区的市民王先生于2019年贷款90万元购买了人生的第一套住房，贷款期限30年。

“当时我的房贷利率和大家都差不多，执行5.8%，后来随着lpr调整降为5.15%，但和现在的房贷利率相比还是有点高，说实话我们都准备筹钱把房贷还了。”王先生称，首套房房贷利率调整政策落地后，如果按政策他们的房贷利率最低可以调成4.2%，每个月可以少还利息530元，总共少还利息近17万元。

记者注意到，由于各地区政策不同，使房贷调降幅度也不同。例如，上海有用户可调降至LPR不加点。

家住上海浦东新区的刘先生向记者表示，关于存量首套住房贷款利率调整的政策发出后，他通过上海银行公示的联系电话前来咨询，2015年首次购房后在上海银行杨浦支行申请商业贷款500万元，目前执行LPR加10个基点。

根据新政，刘先生本次可调整至LPR不加点，按照等额本息的还款方式，利率下调后，每月可以减少还款近300元，刘先生目前贷款距离到期还有22年，预计下调利率后一共可以省下7.9万元。刘先生：“非常开心，虽然省下的钱并不算很多，但秉承着积少成多的理念，也算是一笔意外之喜，计划了很久家庭出游活动也可以因此提上日程。”

山东有用户一年下来利息支出可节省2万多

山东的孙女士，是某企业的业务管理人员，2022年7月她在济南市限购区域内某知名小区通过齐鲁银行贷款购买了一套大面积、精装修、改善型住房，根据当时“认房又认贷”政策，孙女士家庭名下还有一套小户型婚房，因此办理贷款时按照二套房贷利率，也就是LPR+60BP执行。

目前，这笔房贷余额还有220余万元，平均每月还款额1.2万余元，等额本息还款，最近一个月贷款利息将近9000元，当前执行利率为4.8%。

存量首套住房贷款利率调整政策推出后，根据济南地区当前最新住房贷款套数认定政策，孙女士目前可以按照首套房贷最低限利率给予下调，利率调整后可降至LPR-0.2%（4.0%）。

图片来源：央行网站

孙女士的贷款利率调整后，贷款月利息金额降至了7300元，月利息支出节省出近1700元，一年下来利息支出可节省2万多。

有银行表示将持续做好存量首套个人住房贷款调整工作

除了贷款用户，记者还采访了多家国有大行客户经理。农业银行一位客户经理告诉记者，该行客户李先生，工作单位为武汉艾尔美科技有限公司员工，于2018年1月22日向申请1笔个人一手住房贷款，用于购买湖北国展中心广场房产。该行于2018年1月24日向客户发放1笔金额84万元，期限30年，还款方式为等额本金递减还款，利率类别为固定利率，执行利率为5.635%的个人一手住房贷款，该笔贷款月还款额为5554.7元。

客户经理为其测算了调整后月还款额，并告知客户其利率转换后于9月25日调整执行利率为4.3%，月还款额为4703.33元，较最后一期月供减少851.37元。

中国银行一位客户经理对记者表示，9月18日，广西的谭先生在该行公众号关注到存量首套房贷款利率下调公告，并前去网点咨询相关事宜。其贷款本金153万元，目前利率5.77%，他本人想知道本次是否能享受到利率下调，若能下调则能调至多少。

据悉，网点零贷经理经过贷款信息查询后表示谭先生目前完全符合利率下调的条件，最低可以下调到对应期限的LPR。谭先生目前贷款余额约145.87万元，剩余贷款期限321个月（约27年），当前执行利率为5.77%（LPR+147bp），采用等额本息的还款方式。

经该网点零贷经理测算，在10月25日调整后，谭先生的贷款利率可由5.77%（LPR+147bp）下调为4.3%（LPR+0bp）。黄先生的月供将由原来9036元降至7644元，每月减少月供1392元，每年节约利息支出16704元，预计贷款期限内利息减少合计446730元。

2019年1月，刘先生在北京购置了新房并在工商银行北京分行申请办理了二手房贷款200万元，期限25年，每月还12700左右。由于刘先生曾经在外地用贷款购买过住房，按照北京当时“认房又认贷”政策，刘先生的贷款按照二套房贷利率政策办理，执行利率为基准利率的1.2倍，即5.88%，后来转换为LPR定价后为LPR+108BP。

经工商银行核实，刘先生一家在北京仅有一套住房，符合当前北京市首套住房标准，贷款利率可降到签订合同时北京首套房贷利率政策下限，即LPR不加点。调整后，刘先生的贷款实实在在降低了108个基点，每月还款10800左右，较之前减少了将近2000元。

工商银行表示：“将持续践行人民金融理念，坚持金融为民利民、便民惠民、亲民善民的原则，持续做好存量首套个人住房贷款利率调整工作，切实把政策落实好，为服务实体经济、支持恢复和扩大消费、保障和改善民生贡献工行力量。”

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事关千万人！明起存量房贷利率批量下调！有人“一天省下一年工资”

对于很多存量房贷客户来说，9月25日将是一个大日子，在这一天，千呼万唤的存量房贷利率调降将正式实施。在社交媒体平台上，有网友调侃到“一天就省下了一年的工资”。

根据各家银行此前发布的有关操作事项，此次存量房贷的调整范围为普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，且须为首套住房贷款，这其中既包括首套房，又包括二套转首套。

批量下调开启

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

《通知》指出，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。

这段时间，各家银行都在加紧“备战”。9月7日，国有大行率先发布降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告，此后，股份行也陆续发布了公告。

多家银行在手机银行App上线了“存量房贷利率调整”服务，方便客户查询以及申请。比如，工商银行在手机银行首页就可以看到“利率调整”的模块，部分大行可以在该板块下查询“是否首套房贷”，抑或是利率调整方式、当前利率水平、拖欠天数、逾期金额等。

为方便广大市民，部分地区的金融监管部门还做起了服务工作。比如，人民银行广东省分行组织辖内主要银行，整理汇编了辖区内20家主要商业银行降低存量首套住房贷款利率的办理方式和操作要点，以供借款人参考。

此次存量房贷的调整范围为普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，且须为首套住房贷款，这其中包括首套房以及二套转首套。

其中，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷客户，9月25日，银行将在后台批量操作，无需客户申请，调整后当日生效。调整成功后，各家银行将或是短信告知，或是客户可通过手机银行App、小程序等查询利率调整结果及最新还款计划。

而对于二套转首套、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，则需要借款人主动提出申请，9月25日开放申请。

其中，10月22日(含当日)前完成申请的，将于10月25日对审批通过的业务进行集中批量调整，批量调整后的新贷款利率于当日起执行；10月22日后，对于前期未调整的存量房贷，在满足相应条件、符合调整要求后，银行将逐笔进行审核，审批通过后新贷款利率于当日起执行。

另外，对利率调整事宜存在异议的借款人，可在利率调整后的7日内、一个月内或一年内联系贷款服务行，不同银行的“申请撤销”期限不同。

有人“一天就省下了一年的工资”

此次存量房贷利率的下调，按揭贷款人将大面积受惠。据了解，全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。

9月20日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。

那么，按揭贷款人将具体省下多少房贷支出呢？

第一财经测算，比如王先生于2019年11月在广州购房，当时5年期以上LPR（贷款市场报价利率）为4.8%，按照首套房上浮59个基点计算，当时的房贷执行利率为5.39%，王先生贷款金额100万元、期限30年、等额本金，那么，王先生的按揭利息合计81万元，第一期月供超过7200元。

在之后的几年，LPR不断下调，王先生的房贷利率LPR部分也跟随下调，但加点不变，今年，王先生的贷款利率为4.89%（4.3%上浮59个基点）。

而根据此次存量房贷利率下调的操作细则，王先生的房贷利率可以直接调整至LPR（即加点幅度为0），即房贷的执行利率变为4.3%，假如依旧按照30年期计算，其利息合计不到65万元，少了16万元，首月月供仅6400元左右，少了800元。

对于类似王先生这样的情形，“一天就省下了一年的工资”的说法可能并不夸张。

由于加点幅度“一调到底”，所以，明年王先生的房贷利率还会根据今年LPR的下降继续下调，今年6月20日起，5年期以上LPR进一步降至了4.2%。

减缓提前还贷潮，刺激消费

星图金融研究院副院长薛洪言在接受第一财经采访时表示，下调存量房贷利率的核心目的有二：一是减缓提前还贷潮；二是刺激消费。其中，减缓提前还贷潮是一个更直观的量化指标。

薛洪言认为，如果存量房贷调降全面落地后，10月、11月提前还贷现象还是很多，不排除继续出台更大力度的利率调降政策，比如突破“当时定价下限”这个限定，允许“二套房存量房贷利率调降”等。

“事实上，个人按揭贷款是银行系统最优质的贷款，定价利率应该低于普通贷款。但在2020年~2022年上半年这段时间内，个人住房贷款利率系统性高于一般贷款利率，这是一种不合理的现象。”薛洪言说。

去年以来，轰轰烈烈的提前还贷潮给银行带来了不小的压力，近日，一张疑似某银行的内部培训图片在网上流传，这张图片中PPT标题为“如何说服计划提前还贷客户……用于投资理财”。

数据显示，今年上半年，个人住房贷款大面积缩水，42家上市银行个人住房贷款总额较年初下降了0.36%，其中24家银行按揭规模下滑。

日前，央行有关部门负责人在接受采访时指出，降低存量房贷利率，居民利息负担将有效减小。目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善，这将有利于优化居民资产负债结构，增强消费能力和消费信心。

平安证券研报也认为，随着此次存量按揭利率的调整，绝大部分房贷持有者均将受益，缓解自身现金流压力。此外，按照央行8月31日对于首付比例调整的要求，尤其是二套房首付比例大幅降低，叠加各地包括“认房不认贷”以及限购政策的放松，居民购房需求也有望进一步释放。

提前还贷银行会损失利息收入，同样的，存量房贷利率调降银行也会损失利息收入，犹如跷跷板的两端。

据中泰证券分析师戴志锋测算，上市银行2018～2022年期间投放按揭贷款约23万亿元，占目前上市银行存量按揭的65.5%，假设该部分可享受存量房贷利率下调，预计节省居民利息支出1388亿元，预计对上市银行2024年息差影响约4.7BP（基点），营收影响在2.3%。

（第一财经记者王方然对本文亦有贡献）

存量房贷利率明起下调，“二套转首套”或将受益最大

陈女士最近有点焦虑，一方面，她想确认自己2022年办理的房贷是否属于此次存量房贷利率调整范围；另一方面，她又担心会因自己的出差行程错过利率调整申请。

上述问题在中国银行上海市分行发布便民化手机银行房贷利率调整功能后迎刃而解。陈女士通过手机银行App在线查询并了解房贷调整详情后发现，自己的房贷符合此次调整范围，通过App即可线上发起申请，操作简单。

调整后，陈女士的房贷利率由5.35%降到4.55%，500万元的房贷月供能少3000多元，按15年贷款剩余期限计算，合计可减少约60万元利息支出。

存量房贷利率调整进入倒计时，按照此前规划，9月25日起存量首套住房贷款利率调降工作将正式实施。目前，银行准备工作开展得如何？具体到个人购房者，又能节省多少房贷支出？如何申请调降房贷利率？对于这些问题，第一财经记者进行了多方采访。

批量调整

“我的贷款行已经告知我可以批量调整，不用书面申请，我就等着把节约下来的钱用来改善生活。”家住四川省宜宾市叙州区的市民王先生高兴地告诉记者。

王先生打拼多年在2019年贷款90万元购买了人生的第一套住房，贷款期限30年。“当时我的房贷利率和大家都差不多，执行5.8%，后来随着LPR（贷款市场报价利率）调整降为5.15%，但和现在的房贷利率相比还是有点高，说实话我都准备筹钱把房贷还了。”

首套房贷利率调整政策落地后，王先生一家人算了一笔账，按政策他们的房贷利率最低可以调成4.2%，每个月可以少还利息530元，总共少还利息近17万元。

与王先生一样，在贵阳打拼的张女士也是此次批量调整的受惠者之一。

2020年10月，张女士在贵阳购置首套房产，按照当时贵阳的首套房执行利率LPR+85BP购买。此后随着经济整体下行，张女士所在公司也面临减薪，每月5300元的房贷支出让张女士倍感压力。

近期张女士通过中国工商银行客户服务公众号、手机银行信息推送了解到她的首套房贷款将于2023年9月25日统一调整，并且根据公告内容，张女士贷款利率可调整至LPR，每月可减少500元左右的房贷支出。

她表示，这极大地缓解了经济压力。“对我们上班族来说，批量调整存量贷款利率，可以节约不少时间和精力。”

实际上，在存量房贷利率调整政策发布后，多家银行已将服务前置，为了简化办理流程，多家银行对配套金融服务进行了优化，并明确了存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

记者梳理此前多家银行发布的关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告后发现，各银行涉及的人群类型基本一致。其中，针对贷款发放时满足首套资格的购房家庭，各银行普遍将在9月25日统一调整房贷利率。

以建设银行为例，该行于9月24日发布关于25日存量首套住房贷款利率批量调整的热点问题问答。根据介绍，25日，建设银行将按照前期公告的规则对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整。具体调整条件为：（1）贷款发放时是首套住房贷款；（2）以LPR为定价基准的浮动利率贷款；（3）当前连续拖欠天数小于等于90天；（4）当前贷款执行LPR加减点水平符合我行公告调整要求。

建设银行方面表示，如上述条件均符合，购房者的贷款将于25日由建行统一完成利率调整，调整后的利率当日立即生效，调整成功后建设银行将通过短信告知客户。客户自25日8:00起，也可通过手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果。

“二套转首套”成重要受益者

除了符合批量调整情况的客户外，“二套转首套”等客户仍然需要在9月25日之后主动提交申请并提供相关证明。

但值得注意的是，此类人群或将是此轮政策调整的最大受益群体。

北京“新市民”刘先生已在京工作数年，2019年1月，刘先生在北京购置了新房并在工行北京分行申请办理了二手房贷款200万元，期限25年，每月还款12700元左右。

由于刘先生曾经在外地用贷款购买过住房，按照北京当时“认房又认贷”政策，刘先生的贷款按照二套房贷利率政策办理，执行利率为基准利率的1.2倍，即5.88%，后来转换为LPR定价后为LPR+108BP。

存量首套个人住房贷款利率调整政策出台后，由于刘先生一家在北京仅有一套住房，符合当前北京市首套住房标准，贷款利率可降到签订合同时北京首套房贷利率政策下限，即LPR不加点。

调整后，刘先生的贷款实实在在降低了108个基点，每月还款10800元左右，较之前减少将近2000元，刘先生感叹说：“节省了房贷利息支出，减轻了每月还贷压力，还省出了奶粉钱。”

住房贷款客户朱女士，2018年7月购买住房时，向建行上海市分行申请了住房商业性贷款1000余万元。因客户购房时借款人家庭已有贷款记录，故按彼时认房认贷政策认定为二套非普通住房贷款，在基准利率上额外上浮10％，后经LPR统一转换后，利率仍需加点59个基点，截至本次新政调整前，朱女士的房贷利率为4.79%。

9月1日，北上广深等城市全面实施“认房不认贷”政策。根据此次存量房贷利率调整的范围，朱女士属于调整范围中的第二点，即“房屋购买时家庭在上海没有其他成套住房，但因当时‘认房又认贷’政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理的房贷”。

这意味着，本次朱女士可按首套房贷予以转换，月还款利息较调整前将减少3300余元，按当前利率至贷款正常结清将减少近111万元利息支出，大大减轻了还款压力。

像朱女士、刘先生这样原先被认定为“二套房”，如今可视为“首套房”的贷款购房者正是本轮房地产金融政策调整优化的重要受益者。

根据本次政策，房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的，可以享受本次利率调整。

此外，房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策者本次也可以提出申请。

中指研究院市场研究总监陈文静对第一财经表示，本次存量首套房贷利率下调更利好第二类购房人群，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率甚至在6%以上。存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。

据悉，首套房贷证明材料一般为有关部门提供的住房套数查询结果或认定证明，具体以贷款经办机构要求出具的材料为准。对于“二套转首套”购房者应该如何申请利率调整，各家银行也提供了线上、线下两种方式，供购房者选择。

例如，建设银行方面表示，9月25日起，该行将在手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，贷款人可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”，上传申请认定为首套房贷的证明材料，填写联系方式等信息，也可携带身份证件、首套房贷证明材料至我行营业网点办理。提交后，如需补充有关情况，工作人员将电话联系并沟通。

25日起存量首套房贷利率批量下调，部分银行可提前查询新利率

极目新闻记者 陈红

对于不少手头有房贷的市民来说，9月25日是一个值得期待的日子。这天起，多家银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。记者了解到，此次调整分为首套房和二套转首套两类情形。对于首套房贷利率调整，客户不需要任何操作，银行将主动批量调整。

存量首套房贷利率调整截图。

你家月供因此减少了么？此次调整对于房贷用户来说操作是否便捷？极目新闻记者对此进行了采访。

此次调整平均降了80个基点

根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。而对于首套房贷利率调整，银行将主动批量调整。

极目新闻记者了解到，目前不少商业银行已开放存量房贷利率调整情况查询通道，包括工商银行、农业银行、中国银行、兴业银行等。有银行首页设置了“存量房贷利率调整”专区，一键点击即可知晓拟调整后的利率。根据个人情况，调整后结果也有不同，多为4.3%左右。

存量首套房贷利率调整公告截图。

记者在工商银行手机银行看到，点击首页“利率调整”模块，可以看到个人住房贷款，里面显示这笔贷款是不是符合条件的首套贷款。如果是符合条件的首套贷款，则不需要个人去向银行申请下调利率，银行会在9月25日主动批量调整，并把结果通过短信方式通知本人，新的利率水平当天生效。

此外，农业银行也已经在掌上银行、贷款经办行、营业网点、“中国农业银行微银行”等渠道开通存量首套住房贷款利率调整有关情况查询服务。中国银行手机银行已上线“存量房贷利率调整”功能，可以查询个人住房贷款的贷款金额、本金余额、当前执行利率、利率计算方式、发放时是否首套房贷等信息。

农业银行的房贷用户高先生告诉记者，他此前的贷款利率为LPR上浮83.5个基点。“今天银行发了调整短信。通过手机银行查询，我的房贷符合首套住房标准，已纳入本次调整。25日开始我的房贷利率就将执行LPR基准利率不上浮，调整后执行利率是4.3%。”

目前来看，各家银行调整规则基本一致。总体而言，从此次全国范围来看，调整的平均幅度大约为80个基点。

二套转首套下月25日批量调整

对于贷款时为非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房家庭，也就是“二套转首套”的房贷利率申请，多家银行表示，由于“因城施策”原因，各城市二套房认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别，所以需要借款人向银行提供首套房贷款相关证明资料。

比如中国银行曾在月初发布的调整公告中如此表述：“对二套及以上房贷且符合调整条件、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷客户，可于2023年9月25日至10月22日（含当日）向银行提出申请。银行将于10月25日对已受理并审批通过的进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。”

对于申请时间，多家银行统一为2023年9月25日至2023年10月22日（含）；对于申请方式，农业银行此前明确，可登录掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请，线上提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料。客户也可线下向贷款经办行提出申请办理并提交材料。对于该批主动申请调整的存量房贷，银行将在收到申请后，对调整申请逐笔进行人工审核，并于10月25日对审核通过的业务进行统一批量调整。

如果错过了10月25日之前的集中申请期，之后还能申请吗？对此，多家国有大行明确，集中申请期后，借款人仍可以继续提交利率调整申请。银行审批通过后即时进行调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行。

提前还贷潮正在逐步降温

“在收到银行的调整短信后，我算了一下，此次房贷利率调整以后，我家月供每月少了500多元。”房贷用户王女士说，这大大减轻了家庭的负担。

记者从武汉一名银行从业人员处了解到，目前提前还贷潮已逐步开始降温。此前，银行提前还贷需提前3个月线上申请，目前提前还贷的排队等待时间已经缩短至1个月，预计随着存量首套房贷利率的调整，提前还贷的压力将进一步减轻。

他也同时提醒说，此次调整主要是针对首套房贷利率调整，对于二套房的房贷用户来说，提前还房贷依然要注意勿入转贷“陷阱”。根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转，且经营贷的期限较短，本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。借款人若有提前还贷或者其他金融业务需求，应向银行等正规金融机构咨询了解情况。