晚上8点半，广州市越秀区中山三路中华国际中心21楼的贝壳签约服务中心仍然灯火通明。6间签约室均被占用，大厅里仍坐着四台客在等待签约。

“好几个月没遇到过这种（排队）情况了”。这是广州全面放开限购的首日（9月30日），广州某小型中介的老板赖生在排队40多分钟后，终于等到前面签约的客人离开签约室。

在荔湾区新世界·天馥，当天上午有深圳老板驱车两个多小时赶到销售中心，快速完成看房，下单2万锁房。

无论是二手楼市还是一手市场，在一半销售表示市场仍如往常之下，也有近半销售表示市场正在悄然复苏。而珠江新城的业主，在经历前几个月断崖式降价数百万后，将近三成放盘业主已较9月初反价约10在%。

在全面放开限购后的首日，广州楼市终于悄然发生改变。

深圳老板清晨驱车直奔广州锁房

过去广州持续14年的限购，拦住了一批外地买房客。9月30日全面放开后，一批外地客已率先挺进广州看房。

9月30日上午11点，广州荔湾区白鹅潭新世界·天馥的置业顾问接待了一名来自深圳的企业老板。置业顾问介绍，该老板大约40岁，此前从网上看到了新世界·天馥即将开盘的广告，遂在早上大约8点40分出发，直驱项目。在实地踩盘后，该老板看中了一套建面约139㎡的江景大平层，并现场下了2万元的锁房金。

据介绍，新世界·天馥的新品将于今日下午2点半开盘，将推出300套房子，登记相对火爆。

“9月29日出台解限政策的当晚，我们的置业顾问连续接到数十个客户来电，咨询政策细则及项目信息。更有客户在新政颁布后不到30分钟后，就联系置业顾问线上转账，只为提前选定心水的单位”。

置业顾问介绍，在珠江新城上班的赵小姐，此前已看中新世界·天馥建面98㎡的四房，但苦于没有购房名额。上周末也到访参观过项目，原计划国庆黄金周再带家人复看，看到广州解限，当晚就拍板转账2万元锁房。

在9月30日上午，新世界·天馥的销售中心有数十组客户到访，“堪比周末”。据介绍，这些客户中有的因为此前没有名额，只在线上关注，如今终于出动实地看房；也有本来有名额但处于观望状态，在广州全面解限后，终于决定入市。当天上午抽空前来刷卡锁房的一名客户为越秀区某学校的教师，购买了一套建面79㎡的户型。

与新世界·天馥相邻，新世界凯粤湾在9月29日当晚连卖五套房。据介绍，其中一名买家是海珠区某医院的医生，当天下午在同事推荐下首次前往项目看房，当场就被打动。当晚新政出台，就主动联系销售连夜转账下定。

在番禺区耀胜尊府，“（9月30日）上午10点不到，一名久未联系的客户就致电销售表示要来看房”。耀胜尊府的销售表示，该客户在致电后不到半小时就赶到销售中心看房，不过看房后仍在犹豫，当天暂未出手。

但有一对常年往返内地和香港的商人夫妻，在9月30日首次到访就果断购买了一套建面245㎡的空中叠墅，“他们表示在香港也持有新世界的物业，最近政策扎堆利好，是比较好的购房时机”。

多数新盘解限首日访客未现明显增加

据了解，新世界中国旗下的楼盘近期回馈业主，推出了一批价格较吸引人的单位，从而客户到访相对不错。但大部分正常推售的楼盘，则表示到访及成交未见明显起色。

“今天是工作日，大家都在上班，市场反应起码要到国庆才能看见”。采访中，两家代理机构和中心区6个一手楼盘的相关人士告诉南都湾财社记者，放开限购首日，市场普遍仍如此前，不过咨询电话有所增加。但在上个周末，由于中央发布新政，现场人气相对此前的周末有所回升。

在天河区西派天河序，销售表示9月27日至29日日均来访客户超百组，对比以往来访人数超出近50%，三天成交9套。

在海珠区中国铁建西派粤府，9月27日至9月29来访量翻倍，其中成交转化率有所提升，“两天成交3套，其中2套是2月份的客户，跟进周期超过6个月”。销售表示，2名客户过去半年都在观望，在放开限购后观望情绪消除，迅速下手。

在黄埔区鱼珠板块某网红大盘，销售表示放开限购后“到访客流仍旧如昨，本来项目此前就不限购”。据介绍，由于项目坚持不降价，所以到访情况一般，成交也相对温和。但到当晚（9月30日）10点多，销售表示成交了一套建面121㎡的单位。

在天河区金融城某豪宅楼盘，项目销售表示，“昨天深夜才公布放开限购，且加上明天就是国庆放假，项目到访量暂未有明显变化”。

9月30日傍晚，广东中原地产项目部总经理黄韬告诉南都湾财社记者，或许因为限购放开首日是工作日，旗下代理的楼盘到访量和成交量暂未有太明显的变化。

当然，也有如新世界·天馥这般即将开盘或当天开盘的项目，在9月30日曝出现场成交相对火爆。比如海珠区保利燕语堂悦，当天二期开盘，据称成交了25套。

而一名加盟某中介平台的销售表示，该平台的后台数据显示9月30日已成交近300套一手新房。但该数据暂未得到该平台的品牌人士确认，“后台数据要到10月1日方能导出”。

解限首日成功卖掉”老破小“，置换一手房

9月30日晚上10点半，从中华国际中心送客出来，赖生方得以结束一天的工作。

赖生一共开了4家地产中介门店，都在越秀区。9月30日他旗下的门店卖出了一套新房，一套二手房——这是公司9月以来业绩最好的一天。

“加上今天卖的两套，9月份总共才卖了7套房”。赖生坦诚，9月份是他的公司今年除了春节月以来，业绩最差的一个月，“在三四五月份，普遍能卖十几二十套，六月份也相对不错，但七八九月都是累计个位数的成交”。

事实上，9月成功卖房的业主，无不是在“割肉”卖房。

赖生介绍，当晚签约成交的二手房在越秀区，为一套位于一楼的，建面90多平方米的楼梯楼，这次成交总价约240万元。买家在2018年时以将近260万元买入，持有6年不仅房价没升，反降了20万。

其实，在今年初，卖家以358万元放盘，但一直卖不出去。大约两三个月前，卖家在海珠区购买了一套同样是建面90多平方米的一手新房，总价500多万元，此后降价幅度逐渐变大。一直到全面放开限购的首日，有买家诚心接盘，卖家也不再犹豫，果断抛售。

“前几年买入的房子，现在放卖基本是亏本成交，中心区相比外围区已经是相当不错的了，外围区跌得更惨”。赖生表示，当前的二手房成交议价空间非常大。

在解除限购后的首日，市场咨询量和看房客也有所增加。在海珠区，某房产中介透露，当天咨询量增加了约50%，多为改善客和外地户籍的人士。

在海珠区罗马家园，地产经纪林女士在9月30日深夜10点卖出一套91平方米的西向三房，成交总价300万，“去年的同朝向同户型成交总价是420万”。

林女士表示，在9月30日晚上，罗马家园已有数套总价300多万的房源，业主提出涨价50万不等。

珠江新城房价普跌，近期三成放盘反价

9月30日傍晚6点，珠江新城某中介店的负责人刘生正在开车回老家的路上。

“这两天看房的人是略有增加，但很多客户表示等国庆之后再看房”。刘生说，前几天利好政策接连出来之后，珠江新城有一部分业主变得非常自信了，开始反价了。

在珠江新城中区某小区，一套建面130多平方米的户型今年初以1800万放盘，当时有买家出价1600万元，但业主不同意。后面市场变冷后，在七八月份，业主透露底价1500万元可成交，但未获成交。

“在这几天放开限购后，业主又非常自信了，提价到1600万至1650万”。刘生说，事实上该套房此前1500万元也没有人接盘，到目前反价百万后，也还没有人看房。

刘生表示，同小区同款面积户型的房源在去年三四月份曾以2380万元成交。该名业主其实也想诚心套现，遂在当前同户型仍以1800万至2000万放盘之下，打破价格底线，但陡降三四百万元也未获成交。

珠江新城广房地产的负责人李生称，9月30日他带了两台客看房，一直忙到晚上8点半，客户都是相对有诚心买房之人。

李生介绍，今年以来，珠江新城的豪宅售价大降，“年初值1000万元的，近期跌至750万元的相当普遍”。

但自上周楼市利好政策频出后，也有大约30%的放盘业主开始惜售反价，“比如之前透露底价是750万元的，现在提到800万元了”。李生称，当前业主的底价，已较9月初的低谷期“反价”约10%。

从贝壳平台可见，颐德公馆一套170平方米的三房，在7月中旬放盘，在8月25日至9月14日期间曾5次降价，总价从4270万降至3688万。但到9月28日清晨，该业主又莫名信心回归，放盘价突然暴涨412万，放盘总价提至4100万。尽管如此暴涨，但其实放盘价仍未及8月份高。

从珠江新城某成交平台监测数据可见，截至9月30日上午11点，珠江新城已成交37套房，较8月份的（27套）多卖10套。

值得注意的是，数据显示，在9月27日，嘉裕公馆一套东北向，建面200.67平方米的户型以总价2430万元成交，折合单价仅12.1万元。而在去年4月，一套同款户型建面209.98平方米的户型成交总价为4388万元，成交单价高达20.89万元。

与此同时，保利心语北向户型，此前峰值期成交单价15万，在9月28日已现9.36万的成交单价。

二手业主积极置换，近期议价买家多了

“我的心态还算平和，也打算卖了置换”。80后白领黄女士，在珠江新城拥有多套房，从去年下半年以来陆续出售两套在珠江新城的房子。

她告诉南都湾财社记者，其中一套在持有四五年后，后来以小赚百万的价格卖掉。但还有一套建面125平方米的户型，峰值期成交价高达1950万，如今她愿意以不到1400万元成交，但至今未能如愿，“好在最近几天陆续有客来看，也在谈价中了”。

黄女士表示，去年曾有买家还价1850万元，但当时她未同意成交，“到今年，三四百万元灰飞烟灭”。

在天河区华景新城，因为收入下降而决定卖房的“80后”王生，在放盘将近两个月后，终于发现9月30日有两名客户预约假期看房，“此前放盘一段时间，几乎没什么人看”。

王生在2022年5月以总价500多万元买入华景新城的一套两房，“当年高峰时期成交价是610万元”。今年7月底，他以超450万元放盘，挂牌价较买入价直降123万元。

“中介认为我挂得太高了，一直游说我将价格调到360万。这相当于亏本200多万，我不同意”。让王生更难以接受的是，在上周新政出台后，中介更游说他降到320万元，“他们称近期同款户型的成交价是326万”。

直到在这次放开限购后，王生和中介沟通，中介方告知他，市场上有意愿买同组团两房的买家，“已经愿意接受看比320万元高的房源，同意看350万元的房源了”。

“只要市场重回正轨，广州楼市终迎‘春暖花开’”

从2010年限购令出台，到2024年9月29日深夜宣布全面解限，广州楼市未来走势会怎样？

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析指出，经过此前多轮的宽松政策，广州限购距离全面取消只差临门一脚，此次取消限购也是顺理成章。

“需要注意的是，在取消限购之前，广州也已成为一线城市里面限贷最为宽松的城市，首套及二套首付比例均下调至最低15%”。肖文晓表示，官宣放开限购及放开首日，广州虽也拍出南方面粉厂般高溢价地块，但同时也有地块中止出让或延期出让，市场反应仍旧一般。而在今年前八月，广州一手住宅的交易量创下过去十年的低位，截至8月末，全市一手住宅可售面积更突破1500万平方米，去化周期接近27个月。同时，广州二手房市场依然还有大约15万套的挂牌量，平均每套二手房的成交周期超过了180天。

“所以，当前楼市的两大任务‘去库存’和‘调结构’广州都还没有完成，市场距离回到健康平稳发展的轨道还需要时间”。不过，肖文晓认为，从房地产发展旧模式到新模式的切换，并不是个一蹴而就的过程，但只要重回正轨，市场终有“春暖花开”的一天。

华南城市研究会常务副会长姚育宾指出，广州在国庆黄金周前颁布放开限购，将直接助力黄金周楼市，为潜在购房者提供更多置业机会，有望促进房地产市场成交回升，亦将带动相关产业的发展和经济增长，提升广州的城市竞争力。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬 图片来源：采访对象供图（除署名外）