据上海证券报记者不完全统计,截至3月19日,金科股份、碧桂园、奥园集团等30余家房企项目已入围“白名单”,一些项目的燃眉之急得到缓解。按照此前住房城乡建设部部长倪虹的介绍,已有31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制,报送“白名单”项目6000多个。截至2月底,商业银行已经审批贷款超过2000亿元。
所谓“白名单”,说到底,就是给房企一种新的输血方式。所不同的是,这次的“白名单”,需要按照城市房地产融资协调机制要求,将支持企业变成支持项目,并对入选项目设定条件和标准,达不到条件和标准的,就不会作为“白名单”项目报送给银行,自然,也就无法得到银行的资金支持。即便确定为“白名单”项目,如果银行不认可,也难以从银行获得资金。就是说,房企要想获得银行资金支持,需要经过融资协调机制和银行两道关,且任何一道关都能将房企挡在银行贷款的大门之外。
房企走到这一步,并不令人意外。俗话说,“福兮祸所伏,祸兮福所倚”,在房地产市场火爆的时候,房企应当想到,市场不会永远这么火爆,不能永远都过花天酒地、花钱如流水的过好日子,而要学会过苦日子、过勤俭办企业的日子。但是,在钱来得比从地上捡还要方便的情况下,有几家房企会有危机感呢?又有几家房企考虑约束自己的负债扩张行为呢?即便像万科这样历来比较谨慎、稳健的企业,也没有很好地控制住自己的负债扩张冲动,变成负债累累的企业,以至于市场出现变化后,仍然抵挡不住市场低迷带来的资金链风险。其他企业就更不用说了,很多都出现了资金链断裂风险。
解决问题的难点是,由于相当一部分房企负债大到了很难“倒”的地步,导致决策层和管理层无法用市场手段解决房地产市场的问题、解决房企的负债问题,只能继续用“救”的方式化解房地产市场风险、化解房企资金链断裂风险。于是,房企似乎又看到了继续负债的希望,一些房企也忘记了自己的基本职责,不想用降价售房来回笼资金,而是仍想死杠房价,地方政府则为了自身利益,帮着房企护价。只是,这次的购房者太果断、太坚定了,他们用强大的耐心与房企进行了正面对抗,导致房企逐步败下阵来,普遍出现了资金链断裂风险。
资金链出现风险了,自然,也就让地方政府和银行的担心增强了,所谓的“城市房地产融资协调机制”的概念也就出现了。什么叫城市房地产融资协调机制,不就是政府出面帮房企协调贷款、协调资金吗?但凡房企有一点信用,银行也不会断贷。之所以断贷,不就是房企信用已经落地,银行无法再给予信任。于是,聪明的管理者就把房企融资从企业化整为零,缩小为项目融资,以项目为单位给房企融资,并取名为“白名单”项目。实际上,谁都知道,这不过是换了一件马甲,或者加了一件马甲。而严峻的事实是,此前的“保交楼”贷款,已经大多变成动弹不了的资金,躺在房企的商品房上。
这也意味着,地方政府、银行和房企,特别是房企必须清楚,融资“白名单”绝不是解药,而只是止痛药,只能帮助企业缓解资金紧张的疼痛,却无法解决企业的资金链紧绷的病根。要想资金链不断裂,只有降价售房,别无他法。这其中,政府职能部门必须有大局意识,不能为了一时的利益,拼命让银行给房企放款。即使是“白名单”项目,也要慎之又慎。6000多个“白名单”项目,一个项目1亿元,也要6000多亿,更别说这些项目怎么可能1个亿就能解决问题。如果把每个“白名单”项目的问题都解决好,该是一笔多大的资金。而这些资金,只要房地产市场不步入正常轨道,多半会继续成为“死钱”,会让银行面临很大风险。
所以,开设房地产项目“白名单”也要慎重,要虑眼下、思长远,不能只考虑当下。银行则要把好关,切不要见了“白名单”项目就放款,风险很大。房子销不出去,资金周围效率会越来越低,资金沉淀也越来越严重。最关键的手段,应当是倒逼开发商降价售房,哪怕亏本,也比盲目开设“白名单”、给房企放款好。中国的银行,已经承受不了房企造成的风险压力。
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