房产因其普适性、低门槛和潜在高收益，成为深受喜爱的投资产品。其特殊性也使其成为许多人的必需品。过去二十多年，众多人通过购房积累了大量财富，甚至实现了财富自由。特别是在2016年前后，全国大部分城市的房价翻倍，热点城市涨幅更是高达300%，使已购房者享受了显著的资产增值。

然而，房价的持续上涨给未购房者带来了压力。高房价让许多人望而却步，即便买得起，也可能耗尽所有积蓄并背负长期房贷。目前，全国平均房价接近万元，三四线城市房价七八千，而热点城市房价更是高达数万甚至十几万一平方米。

更为严峻的是，房价涨幅长期超过居民收入增幅，导致买不起房子的人可能越来越买不起。例如，一套200万的房子，若每年上涨8%，便增加16万的价值，这远超过了许多人的年收入。这一现象引发了广泛关注，显示出房价问题不仅仅关乎经济，更关系到广大民众的生活质量和幸福感以及财富。

好消息是，过去两年间，房价走势已发生显著变化，普遍呈现下跌态势。这一趋势不仅令众多投资者望而却步，也迫使房企采取降价促销策略以缓解资金压力。特别是2023年后，房价下跌的现象已从个别城市蔓延至更多地区，显示出这一趋势的普遍性。

历经多年的房价上涨，人们沉浸在财富增长的喜悦中，鲜少有人体验过房价下跌带来的沉重打击。然而，过去2年的房地产市场却给许多购房者带来了这样的深刻体验。据笔者一位忠实的粉丝透露，他首次深刻感受到了房价下跌的威力，短短十几天内，他的财富就蒸发了数十万元。更令人震惊的是，有的购房者甚至在短短几个月内就损失了30%的首付款项。

面对这样的损失，不仅是寻求投资回报的投资者开始犹豫是否继续投资房产，就连真正有购房需求的刚需购房者也变得犹豫不决。购房市场的冷淡对资金链紧张的房企来说无疑是雪上加霜。如果资金回笼受到阻碍导致资金链断裂，房企可能会面临经营困境，甚至破产的风险。这不仅不利于房地产行业的健康发展，更会对购房者的权益造成严重损害。

但是对于尚未购房的刚需族而言，房价下跌无疑是好消息。然而，他们同样担忧购房后房价继续下跌，从而陷入资产缩水的困境。这一现象在笔者的粉丝群体中尤为明显，许多人都因此推迟了购房计划。

那么，若在2024年选择观望，5年后的房地产市场又将如何？是房价如黄金般贵，还是如大葱般亲民？关于这一问题，知名经济学家马光远给出了自己的看法。

即便选择在2024年暂不购房，五年后房价的涨幅也将相对温和，不太可能让更多人陷入买不起房的困境。然而，这并不意味着所有城市的房价走势都会统一。中指研究院给出的数据只是平均房价，现实中房价的走势已经呈现出明显的分化趋势。具体而言，一线和二线热点城市的房价预计每年涨幅会超过2%-3.5%，而对于大多数三四线城市，房价更可能面临下跌的压力。

经济学家马光远对此进行了深入的剖析，他简洁地指出：“2024年不买房，5年后城市房价将呈现严重的两极分化。”这意味着，五年后，部分城市的房价可能会像黄金一样珍贵，而部分城市则可能像大葱一样亲民。为了更具体地描述这一现象，马光远提出了“3个20%”的观点，即只有约20%的城市、20%的房企和20%的房子能够保持或实现房价上涨。

​这些20%的城市主要是区域中心、人口增长迅速、经济发达的国家中心城市、省会城市和强二线城市。随着经济的持续发展和人口的流入，这些城市的房价有望继续上涨。相反，对于占多数的三四线城市，由于人口流失和经济发展滞后，这些城市的房价很可能会持续下跌，直到达到一个更为合理的水平。

我们可以预见，若是在2024年选择驻足观望，不选择买房，那么在未来的五年间，众多城市中将涌现出如“大葱般廉价”的房产，而与之形成鲜明对比的，也会有不少城市的房产保持其“黄金般尊贵”的价值。因此，面对购房的抉择，我们不仅要深思熟虑个人的需求和经济状况，更要紧密关注我们所处城市的独特背景与发展趋势。那么，对于自己城市的前景，你又抱有怎样的看法与期待呢？