21世纪经济报道记者李域 深圳报道
首批公募REITs迎来上市三周年。
2021年6月21日，首批9只公募REITs上市首秀，投资者热情高涨，全部实现溢价交易，这标志着国内公募REITs试点正式落地。
三年来，36只公募REITs成功上市，资产类型涵盖交通基础设施、园区基础设施、生态环保、仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房、消费基础设施等七大类，市场整体发行规模突破千亿元大关，累计分红规模超过百亿元。
受多种因素影响，公募REITs二级市场表现乏力。截至6月20日，中证REITs全收益指数累计下跌6.7%。36只产品中，有13只产品上市至今处于亏损状态，其中华夏中国交建高速REIT、中金安徽交控REIT、建信中关村产业园REIT成立至今亏损幅度排名靠前，分别达到-40.32%、-19.99%、-18.80%。
对于当前公募REITs一级市场火热和二级市场震荡，博时基金REITs业务营运总监刘玄认为，公募REITs是一种不同于现金、股票、债券的新产品，收益现金流、分红较为稳定，理论上价格波动应相对较小。从实际情况看，我国公募REITs市场处于发展初期，市场关注度较高，相关制度安排还有待市场进一步检验，叠加外部环境等各种因素影响，可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况。
先锋瑞驰私募基金相关人士对21世纪经济报道记者表示，C-REITs(中国公募REITs)最大的优势是市场各个层面的清晰和透明。三年时间是经历问题、解决问题和不断成长的过程，未来发展也会逐步趋于成熟，相信市场各类参与者必然会坚定走下去。
整体规模突破千亿元
2020年4月份，证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，启动基础设施REITs试点工作。
2021年5月17日，华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、富国首创水务REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、平安广州广河REIT以及博时招商蛇口产业园REIT共9单基础设施公募REITs项目经中国证监会准予注册，成为首批公募REITs。
三年时间里，沪深两市交易所陆续有36只公募REITs成功上市，市场整体发行规模达到1184亿元。
与此同时，公募REITs资产类型持续拓展，底层资产类型从首发时的园区基础设施、仓储物流、交通基础设施等，拓展至能源基础设施、保障性租赁住房、消费基础设施等。
2023年11月26日，证监会网站信息显示，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT正式获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs。
“消费基础设施存量巨大，REITs推出恰逢其时。”中信建投分析师竺劲和黄啸天认为，消费REITs发行是C-REITs市场第二次业态扩容，架起通向房企表内优质资产的桥梁，有望重塑地产股估值逻辑。
事实上，随着REITs市场发行节奏加快，新产品上市消息频出，6月12日，银华绍兴原水水利REIT在深交所已受理；6月13日，中信建投明阳智能新能源REIT在上交所已获得反馈，华夏南京交通高速公路REIT在上交所已受理；6月14日，华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于深交所完成发售，拟认购数量总和为13.842万份，为初始网下发售份额数量的1.65倍，发售价格为2.49元/份。
有公募人士表示，相较于海外，我国公募REITs的重要创新，是把除了不动产以外的传统基建、经营权等资产都纳入了底层资产图谱，而我国是基建大国，未来发展空间也非常广阔。
首发与扩募“双轮驱动”
2023年6月16日，首批基础设施公募REITs扩募项目正式在沪深交易所上市，这意味着中国公募REITs进入常态化发行新阶段。
业内人士认为，首批REITs项目扩募落地对于中国REITs市场持续纳入优质存量资产以实现市场规模增长有积极促进作用，也是市场逐步迈向成熟的标志之一。随着公募REITs首发+扩募双轮驱动的发行常态化、消费类基础设施试点的放开，以及监管政策的不断推进和持续完善，在国内拥有全球最大的存量基础设施资产规模下，中国公募REITs也将继续壮大，市场参与主体和资产类型也将更为丰富。
21世纪经济报道记者了解到，博时蛇口产园REIT本次扩募购入资产为位于深圳市光明高新园区的招商局智慧城（光明科技园）科技企业加速器二期项目。
据刘玄介绍，扩募资金的使用均严格按照《招募说明书》所披露的方式用于购入新的基础设施资产，实现了底层资产类型的多元化布局，提升了基金整体收入，有助于基金发起人（原始权益人）进一步盘活存量资产、扩宽资金来源、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出了贡献。
扩募一年以来，博时蛇口产园REIT的新购入资产整体运营情况较为稳健，收入完成情况基本符合预期。但由于在资产区域分布的分散性、租户类型分类的多元化、对接运管团队的扩大化等方面出现了新的挑战，基金管理人在不同区域资产的差异化园区定位、不同类型租户的定制化租赁方案、不同运管团队的标准化统一管理等方面积累了更多的运营管理经验，为后续进一步扩充基础设施资产夯实了基础。
在红土创新基金相关负责人看来，公募REITs本身作为一个资产上市的平台，具备收并购的功能，通过不断持续运营，扩募融资收购新资产是REITs作为收并购平台的价值体现，这也是REITs的成长性，所谓的外延式成长性的最主要来源。
螺旋式上升、波动式前进
从长期趋势来看，REITs市场正在逐渐回暖。
2023年12月6日，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，其中第三章的投资范围和比例中明确指出，全国社保基金可以投资于公开募集基础设施证券投资基金，在投资比例方面，按成本计算，股票、股票型证券投资基金、混合型证券投资基金、股票型养老金产品、混合型养老金产品、公开募集基础设施证券投资基金、上市公司优先股、中国存托凭证，合计不得高于40％。
中航基金相关负责人表示，本次财政部明确将REITs纳入社保基金可投资范围，是中长期资金成为REITs市场压舱石的关键举措，有效扩大REITs的参与主体范围，有力提振市场信心。预计接下来会有更多中长期资金入市，成为REITs市场稳定器，推动REITs市场高质量发展。
在先锋瑞驰私募基金相关人士看来，市场经历了2023年到2024年初二级市场的波动，证监会2024年2月8日印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了并表原始权益人合并财务报表层面关于基础设施REITs其他方持有份额可列报为权益；同时对于年报的信息披露进行了明确，有利于保险公司投资公募REITs风险因子的设置，降低其偿付消耗从而增加投资吸引力。
多项政策落地后的公募REITs市场表现出现了较大的涨幅，市场逐步恢复。截至6月20日，中证REITs全收益指数年内上涨8.82%，市场新发7只REITs，总规模183.51亿。
行业人士认为，当前市场对于公募REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题逐步形成共识，市场化机制已逐步建立，公募REITs产品的长期投资价值稳步提升。
中金公司表示，坚定看多中国REITs的长期发展空间，未来伴随中国企业在负债空间、运营管理能力、收益率水平等各个方面的约束条件进一步显现，市场将会认识到REITs发展蔚为可观的潜在势能。
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